"未来几年预计开发业务的收益不会十分显著。"
8 月 14 日盘后，长实集团召开中期业绩会，对于投资者问及的未来收益走势，长实集团执行委员会委员兼会计部总经理文嘉强如此说道。
这样的预期与财报端下滑的数据形成映照。
上半年，长实集团已确认的物业销售收入为 73.66 亿港元，较上年同期增长近 59%。其中，内地市场贡献约 52%、38.27 亿港元，包括已完工项目的住宅销售上海御沁园第 5B-2a 期和北京逸翠园第 2 期；香港市场为 28.03 亿港元，占比约 38%，包括油塘亲海駅 I 项目。
（香港新盘）孙婉秋 摄
一个现象是，尽管整体物业销售收入取得增长，但对应的收益却在下滑。报告期内，长实集团来自物业销售业务的收益为 17.68 亿港元，不及上年同期的 18.21 亿港元。核心因素是香港市场，该区域贡献收益 0.74 亿港元，较上年同期的 10.44 亿港元大幅下滑。
长实集团对此给出解释，"主要因为在市况疲弱的情况下，集团为促进各项目的销售而推出多项折扣优惠，因此期内收益率较低"。
近年来，长实集团奉行"抢收"策略，多地项目降价销售。
比如在香港市场，其 2023 年 8 月入市的亲海駅 II 首批 132 套房，折实平均呎价 14997 港元，成为 2016 年以来市区价格最低的新盘；2024 年入市的香港黄竹坑 BlueCoast 项目曾打出 2.19 万港元 / 平方呎的售价，较周边二手房价打了 7 折，较成本约 2.8 万港元 / 平方呎，也折让了 22%。此外，香港洪水桥 LYOS 项目、屯门飞扬项目等均有不同程度的打折。
内地市场来看，今年 5 月，该集团旗下位于北京的高端项目御翠园推售新一批房源，七折销售，后因售价过低而停止。这是御翠园第二次降价促销，去年 10 月该项目也曾推出特价房源，当时 7.6 万元 / 平方米的单价相当于打 7.6 折。
今年 7 月，为吸引港人北上购房，长实集团旗下和记地产在香港推出"大湾区双居生活"计划，推介位于粤港澳大湾区的 4 个楼盘，包括惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园和东莞海逸豪庭，合计 400 套房源，优惠力度亦高于往期。
文嘉强在业绩会上指出，推出营销活动、吸引有需求的港人前往大湾区置业是应对内地楼市疲软的策略之一，"这次大湾区双居活动的买家反响良好"。
关于香港住宅市场走势，长实集团企业业务发展部总经理马励志指出，近期香港的低息环境带动了一手市场成交量回升，尤其是中小型单位，但由于整体供应量高，物业价格仍缺乏上升动力。当前开发商主要聚焦去库存，因此定价策略会保持灵活。
这意味着，在未来一段时间内，长实集团仍可能继续采用打折销售的策略来加速去化。这种情况下，开发业务的利润空间就成为市场关注重点。
文嘉强对此给出的回答是，下半年，来自中国香港和北京、新加坡的多个项目将为物业发展业务带来利润，但 Blue Coast 亏损将抵消部分贡献。其预计，未来几年物业发展业务的盈利贡献不会很大。
长实集团也在财报中指出，集团会继续奉行审慎策略，物色优质土地储备用作未来发展。截至 6 月末，其拥有可开发土地储备约 6700 万平方呎，其中 600 万平方呎位于香港，5800 万平方呎位于内地，另外 300 万平方呎在海外。
不过，马励志也在业绩会上强调，长实集团业务每年提供可观现金收入，集团有充裕资源从事新投资项目。他直言有看到近期外界报道称集团有意竞投新项目或参与企业借贷交易，表示假如回报和价格具吸引力，长实集团有兴趣在香港投资更多商业与零售物业，以及投地，"好有兴趣在香港多做些投资"。
文嘉强也称，受投资物业组合、酒店及服务式公寓、基础设施及公用事业资产的稳定贡献支持，未来几年集团的经常性收入业务预计将保持强劲。
（香港楼市）吴典 摄
报告期内，长实集团来自物业出租业务的收入为 30.02 亿港元，不及上年同期的 31.18 亿港元；酒店及服务套房业务收入为 21.92 亿港元，同比微增，但对应收益同比下滑 3.52% 至 7.94 亿港元，期内酒店和服务套房的平均入住率分别为 89% 及 88%。
叠加投资物业估值大幅缩减等因素影响，长实集团的中期"成绩单"增收不增利。
报告期内，该集团实现收入 253.86 亿港元，同比增长 15.35%；对应归母净利润同比下滑 26.75% 至 63.02 亿港元，股东应占每股溢利为 1.8 港元，较上年同期减少 26.2%。
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